Un smart building est composé de plusieurs systèmes tels que ceux dédiés à la gestion de l'énergie, aux dispositifs de sécurité, aux capteurs environnementaux, et aux solutions de gestion des actifs. Le constat est simple : ces systèmes ne communiquent pas entre eux car ils sont installés et gérés indépendamment les uns des autres. La situation pose problème puisque la capacité à faire dialoguer de manière fluide et cohérente ces systèmes est un levier de performance pour l’immobilier de bureaux. Par performance, nous parlons ici de la capacité de ce type d’actif d’optimiser les coûts d’exploitation tout en satisfaisant le confort des occupants. C’est l’équation à laquelle répond le bâtiment intelligent par la capacité qu’il a d’être apprenant, réactif et prédictif.

L’interopérabilité : faire dialoguer les différents systèmes du bâtiment intelligent

L'interopérabilité signifie le désilotage des différents systèmes. Dans de nombreux bâtiments traditionnels, l’absence de dialogue entre les systèmes limite l'efficacité globale du bâtiment puisque l’information que chaque système gère n’est pas confrontée à celle des autres systèmes. Au contraire, dans un Smart Building interopérable, ces systèmes sont intégrés et permettent une gestion centralisée et coordonnée. Par exemple, les données de capteurs de présence peuvent être utilisées pour ajuster automatiquement l'éclairage et la température, améliorant ainsi le confort des occupants tout en réduisant la consommation d'énergie.

Pour autant, ce carrefour informationnel que vise l'interopérabilité ne doit pas se faire au détriment de la sécurité. Plus l’information est captée, plus la menace cyber augmente. La cybersécurité des données est un enjeu crucial dans le cadre des bâtiments intelligents. Les échanges de données entre systèmes augmentent potentiellement les points de vulnérabilité. Par conséquent, il est impératif de mettre en place des protocoles de sécurité robustes pour protéger les données sensibles. Cela inclut le chiffrement des communications, l'authentification forte des dispositifs, et la surveillance continue des systèmes pour détecter et neutraliser toute menace en temps réel. Viser l’interopérabilité dans le smart building est donc une ambition d’harmonisation des systèmes.

L’interopérabilité crée de la valeur pour l’ensemble des parties-prenantes

L'interopérabilité dans les Smart Buildings crée de la valeur pour l’industrie immobilière mais aussi pour les organisations et les occupants. La valeur d’un actif reste naturellement le fondement de toute question immobilière. Dans un marché concurrentiel, toute source de valorisation d’un actif est perçue comme un investissement stratégique. Un bâtiment intelligent voit sa valeur et son attractivité augmenter sur le marché. Propriétaires et investisseurs considèrent aujourd’hui qu’une prime supplémentaire dédiée à ce type de bâtiment est pertinente dans le sens où il offre une gestion efficace et des coûts opérationnels réduits.

La question énergétique est prégnante, a plus forte raison dans un contexte de forte augmentation des coûts. Lorsque les systèmes fonctionnent ensemble, l’offre générée par le bâtiment rencontre en temps réel la demande générée par l’usage et l’occupation. L’ajustement de l’offre et de la demande se traduit par des économies financières substantielles et une réduction de l'empreinte carbone. Dans cette situation, l’immobilier professionnel entre dans un cycle vertueux à l’échelle de l’actif lui-même mais également à l’échelle de la fabrique urbaine, chaque actif en constituant une pièce.

Du côté des occupants, la valeur s’articule autour du confort et de l’usage. Le confort d’abord puisqu’il constitue la première attente d’un occupant d’un immeuble. Nous parlons ici d’abord de confort physique, à savoir la possibilité de bénéficier de conditions environnementales satisfaisantes, stables et agréables mais surtout ajustables automatiquement en fonction des préférences des occupants et des conditions environnementales extérieures. Le confort fonctionnel est aussi pris en considération sous l’angle du parcours-utilisateur notamment. Avec la capacité de l’occupant d’anticiper ses venues, sa présence et ses besoins spatiaux, le confort fonctionnel s’améliore, avec la possibilité de venir au bureau pour y faire du bon travail. En contexte de travail hybride, cette dimension est une des réponses à la valeur ajoutée de la présence sur site.

L'interopérabilité permet à un bâtiment intelligent de réaliser son plein potentiel

Enfin, nous parlons aussi de confort psychologique puisqu’il est admis par de nombreuses études que le contrôle sur l’environnement de travail est une source de satisfaction et de bonne performance perçue. Avec un bâtiment intelligent interopérable, l’utilisateur contrôle davantage les conditions dans lesquelles il occupe le bâtiment. La capitalisation de la donnée d’usage, rendue possible par l’interopérabilité des systèmes, constitue alors une matière précieuse pour assurer une exploitation prédictive de l’immeuble. Cette harmonisation des systèmes crée donc de la valeur pour tous, depuis le propriétaire jusqu’à l’utilisateur final.

L'interopérabilité est donc le pilier central qui permet à un bâtiment intelligent de réaliser son plein potentiel. Elle est orchestrée par une plateforme de convergence, appelée BOS (Building Operating System) qui assure une communication fluide entre les différents systèmes du bâtiment et qui accomplit les rôles de monitoring, d’automatisation et d’optimisation, essentiels à la performance d’un bâtiment. Le dialogue entre les différents systèmes, qui définit l’interopérabilité et donc bien une question d’harmonie au service de l’ensemble des parties-prenantes. « Mettre tout en équilibre, c’est bien. Mettre tout en harmonie, c’est mieux », disait Victor Hugo…